Info Makler
Wissenswertes über Makler
Als konzessionierter Immobilienmakler unterliegen wir den strengen gesetzlichen Vorschriften gemäß der Maklerverordnung, dem Konsumentenschutzgesetz und dem HGB.
Sie wird zunächst interessieren:
I. Kaufverträge
1. Grunderwerbssteuer vom Wert der Gegenleistung 3,5 %
Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich2. Grundbucheintragungsgebühr (Eigentumsrecht) 1,1 %
3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Tarif des
jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen und
Stempelgebühren4. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise
unterschiedlich)5. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen - Übernahme
durch den Erwerber:
Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50% des aushaftenden
Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf
Übernahme eines Förderungsdarlehens.6. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibungen der Gemeinde (Aufschließungskosten und
Kosten der Baureifmachung des Grundstücks) sowie Anschlußgebühren und -kosten
(Wasser, Strom, Gas, Telefon etc.)7. Vermittlungsprovision (Höchstprovision)
Bei Kauf, Verkauf oder Tausch von
Bei einem Wert von
jeweils zuzüglich 20 % USt
II. Mietverträge - NEU ab 1.9.2010!!
Quelle/Autor: FH Doz. Mag. Christoph Kothbauer
Im Auftrag des Fachverbandes der Immobilien und Vermögenstreuhänder
!!! Neue Immobilienmakler-Verordnung: Kürzung der Mieterhöchstprovision
bei Wohnungs- und Einfamilienhausmieten!!! c.kothbauer@onlinehausverwaltung.at
Die bereits seit langem politisch angekündigte Neugestaltung der Provisionshöchstsätze in der Immobilienmakler-Verordnung (IMV) ist nun wahr geworden: Der BM für Wirtschaft, Jugend und Familie hat am gestern (25. August 2010) eine neue IMV (IMV neu) erlassen, die am 1. September 2010 in Kraft treten wird.Vorbemerkung: Bruttomonatsmiete (BMM) als Bemessungsgrundlage
Wie bisher: Bemessungsgrundlage für die Regelung der Höchstprovisionen für die Vermittlung von Haupt- und Untermietverträgen bleibt die sogenannte Bruttomonatsmiete (BMM): Beim Bruttomietzins handelt es sich gemäß § 24 Abs 1 IMV um den Haupt- oder Untermietzins, dem auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, den auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (für Gemeinschaftsanlagen) und dem Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung des Mietgegenstandes hinaus erbringt. Die zu entrichtende Umsatzsteuer ist NICHT in den Bruttomietzins einzurechnen. Kurz gesagt, beinhaltet der Bruttomietzins alle laufenden Leistungen des Mieters an den Vermieter, nicht jedoch die auf den (Gesamt-)Mietzins entfallende gesetzliche Umsatzsteuer.Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser:
- Mieterhöchstprovision bei unbefristeten Verträgen oder bei Verträgen mit einer Befristung von mehr als drei Jahren nur mehr zwei BMM, bei Verträgen mit einer Befristung bis zu drei Jahren nur mehr eine BMM.
- Vermieterhöchstprovision: keine Änderung (drei BMM)
!!! Neu: Für die Vermittlung eines unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Haupt- oder Untermietvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus darf die mit dem Mieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung den Betrag des zweifachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen.
Ist der Mietvertrag auf nicht mehr als drei Jahre befristet, so darf die Vergütung den Betrag des einfachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen (§ 20 Abs 1 IMV neu).
Wie bisher: Die mit dem Vermieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung eines befristeten oder unbefristeten Haupt- oder Untermietvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus darf den Betrag des dreifachen Bruttomonatsmietzinses nicht überschreiten (§ 20 Abs 2 IMV neu).
- Mieterhöchstprovision: Hälfte der sonst zulässigen Mieterhöchstprovision
- Vermieterhöchstprovision: bei Verträgen mit einer Befristung von weniger
als zwei Jahren eine BMM, ansonsten keine Änderung (zwei BMM).!!! Neu: Vermittelt ein Immobilienverwalter einen Mietvertrag über eine Wohnung, die in einem Haus gelegen ist, mit dessen Verwaltung er betraut ist, so darf die mit dem Mieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung die Hälfte der sonst (siehe oben) zu berechnenden Beträge nicht übersteigen (§ 21 Abs 1 IMV neu). Im Klartext heißt das:
Vermittelt der Immobilienverwalter eine Wohnung in einem von ihm verwalteten Haus, so beträgt die Mieterhöchstprovision bei einem unbefristeten Vertragsverhältnis oder bei einer Befristung von mehr als drei Jahren eine Bruttomonatsmiete und bei einer Befristung bis zu drei Jahren eine halbe Bruttomonatsmiete.
Wie bisher: Vermittelt ein Immobilienverwalter einen Wohnungsmietvertrag in einem von ihm verwalteten Haus, so darf die mit dem Vermieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung bei einem unbefristeten Mietvertrag oder bei einer Befristung von zwei Jahren oder mehr bei den Betrag des zweifachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen (§ 21 Abs 1 IMV neu).
!!! Neu: Vermittelt ein Immobilienverwalter einen Wohnungsmietvertrag in einem von ihm verwalteten Haus mit einer Befristung von weniger als zwei Jahren6, so darf die mit dem Vermieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung den Betrag des einfachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen (§ 21 Abs 2 IMV neu).
Wie bisher: Es bestehen keine „verwalterspezifischen“ Beschränkungen der Höchstprovision, wenn an der vermittelten Wohnung Wohnungseigentum besteht und der Aufrageber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist (§ 21 Abs 3 IMV neu). Vermittelt also der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage einen Mietvertrag über eine im Wohnungseigentum stehende Wohnung, und ist der vermietende Wohnungseigentümer nicht gleichzeitig Mehrheitseigentümer der Liegenschaft, so gelten die „normalen“
Provisionshöchstsätze nach § 20 IMV neu.- Ergänzungsprovision bei Vermittlung von (zunächst) befristeten Mietverträgen über
Wohnungen und Einfamilienhäuser:
- Auf Vermieter- wie Mieterseite ist die Ergänzungsprovision auf höchstens
eine halbe BMM beschränkt.
Wie bisher: Wird für den Fall einer Verlängerung eines befristeten Mietvertrages über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder für den Fall der Umwandlung eines solchen befristeten Vertragsverhältnisses in ein unbefristetes eine weitere Provision oder sonstige Vergütung vereinbart, so darf die weitere Provision oder sonstige Vergütung jenen Betrag nicht übersteigen, die die zuerst vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung auf jenen Betrag ergänzt, der unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsdauer den Höchstbetrag der Provision oder sonstigen Vergütung bzw den Höchstbetrag für ein unbefristetes
Vertragsverhältnis bildet. Das heißt also, die Provision kann – allerdings nach Maßgabe der Einschränkung des nächsten Absatzes! – bis zu jenem Betrag nachverrechnet werden, der der Höchstprovision für die letztlich vereinbarte Gesamtdauer des Vertrages bzw bei Umwandlung in ein unbefristetes Vertragsverhältnis der Höchstprovision für ein unbefristetes Vertragsverhältnis entspricht.
!!! Neu: Eine derartige Ergänzungsprovision bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf jedoch auf Mieter- wie auf Vermieterseite höchstens einem halben monatlichen Bruttomietzins entsprechen!
Vermittlung von Mietverträgen über Geschäftsräume:
- Mieterhöchstprovision: keine Änderung (drei BMM bei unbefristeten Verträgen oder Befristung mit einer Dauer von mehr als drei Jahren; zwei BMM bei Befristung mit einer Dauer von zwei bis drei Jahren; eine BMM bei einer Befristung mit einer Dauer von weniger als zwei Jahren)
- Vermieterhöchstprovision: keine Änderung (drei BMM)
Wie bisher: Die mit dem Mieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung eines unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Haupt- und Untermietvertrages über Geschäftsräume aller Art (Lokale, Verkaufsräume, Magazine, Garagen, Werkstätten, Arbeits-, Büro- oder Kanzleiräume, Lager- und Einstellplätze usw) darf den Betrag des dreifachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen. Ist der Mietvertrag auf mindestens zwei, jedoch nicht mehr als drei Jahre befristet, so darf die Vergütung den Betrag des zweifachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen. Ist der Mietvertrag auf weniger als zwei Jahre befristet, so darf die Vergütung den Betrag des einfachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen (§ 19 Abs 1 IMV neu).Wie bisher: Die mit dem Vermieter vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung eines befristeten oder unbefristeten Haupt? oder Untermietvertrages über Geschäftsräume darf den Betrag des dreifachen monatlichen Bruttomietzinses nicht übersteigen (§ 19 Abs 2 IMV neu).
Wie bisher: Auch die Ergänzungsprovisionsregelung hat bei der Vermittlung von (zunächst) befristeten Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten keine Änderung erfahren (§ 19 Abs 3 IMV neu). Das heißt, als Ergänzungsprovision kann jener Betrag verlangt werden, der die zunächst vereinbarte Provision auf jene ergänzt, die der Höchstprovision für die – im Wege der Verlängerung vereinbarte – gesamte Vertragsdauer bzw im Fall der Umwandlung der Höchstprovision für ein unbefristetes Vertragsverhältnis entspricht.
- Vermittlung sonstiger Gerbauchs- und Nutzungsrechte:
- Sinngemäße Anwendung der Provisionshöchstsätze für die Vermittlung von
Mietverträgen
Wie bisher sind für die Vermittlung sonstiger Gebrauchs- und Nutzungsrechte (wie etwa bei der Vermittlung von Servituts- und Fruchtgenussverträgen) die Regelungen über die Provisionshöchstsätze für die Vermittlung von Mietverträgen sinngemäß anzuwenden. Dies bedeutet bei der Vermittlung von Verträgen, aus denen ein Gebrauchs- oder Nutzungsrecht an Geschäftsräumen erfließt, sowie auch auf der Seite des Überlassers von Gebrauchs- oder Nutzungssrechten an Wohnungen und Einfamilienhäusern eine Höchstprovision in der Höhe des dreifachen monatlichen Bruttoentgelts (§ 27 IMV neu).!!! Neu (aber der bisherigen Systematik entsprechend) ist daher, dass bei der Vermittlung von Gebrauchs- und Nutzungsrechten an Wohnungen oder Einfamilienhäusern die mit dem Gebrauchs- oder Nutzungsberechtigten vereinbarte Provision oder Vergütung den Betrag des zweifachen monatlichen Bruttoentgelts nicht übersteigen darf (§ 27 IMV neu).
- Inserate über Mietwohnungen:
- Angabe und Aufschlüsselung des Gesamtmietzinses
!!! Neu: In Inseraten über Mietwohnungen haben Immobilienmakler Angaben über die monatliche Belastung in Form der Gesamtbelastung sowie – sofern es sich nicht um einen Pauschalmietzins handelt – Angaben über den Hauptmietzins, die Betriebs- und Heizkostenakonti und die Umsatzsteuer zu machen (§ 6 Abs 3 IMV neu). Dh, pro Mietwohnungsinserat müssen – ja nachdem, ob es auch Heizkostenakonti gibt – vier bis fünf Beträge genannt werden!!! Wird aufgrund der Kleinunternehmerregelung gemäß § 6 Abs 1 Z 27 UStG keine USt verrechnet, so unterbleibt natürlich die Angabe der USt.
- Inkrafttreten, Übergangsrecht: Inkrafttreten am 1. September 2010
Vor dem 1. September 2010 getroffene Provisionsvereinbarungen blieben
unberührt.
Die dargestellten Änderungen der IMV treten mit 1. September 2010 in Kraft (§ 28 Abs 3
IMV neu).
Auf die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bereits vereinbarten Provisionen
und sonstigen Vergütungen sind die bisherigen Vorschriften weiterhin anzuwenden (§ 29
IMV neu).
Damit man von einer vor dem 1. September 2010 vereinbarten Provision sprechen kann, bedarf es einer Willenserklärung des Auftraggebers vor diesem Datum. Die Übermittlung eines Vermittlungsauftrags oder Mietvertragsanbots (jeweils inklusive der zu treffenden Provisionsvereinbarung, an den Auftraggeber) stellt somit noch keine Provisionsvereinbarung dar. Vielmehr führt erst eine (wenigstens konkludente)
rechtsgeschäftliche Erklärung (= Willenserklärung) des Auftraggebers zur vom Makler genannten Provision bzw die Legung des die Provisionsbedingungen umfassenden Anbots durch den Auftraggeber zu einer entsprechenden Vereinbarung. Zumal Ergänzungsprovisionen bereits beim ursprünglichen Vermittlungsgeschäft vereinbart werden müssen, um für den Fall einer späteren Verlängerung oder Umwandlung wirksam zu sein, muss davon ausgegangen werden, dass vor dem 1. September 2010 getroffene Ergänzungsprovisionsvereinbarungen über den 31. August 2010 hinaus wirksam bleiben, und
in diesen Fällen die Ergänzungsprovisionen in Zukunft noch nach bisherigem Recht vorgenommen werden dürfen.♦ Vergebührung des Mietvertrages (§33 TP 5 GebG) 1% des auf die Vertragsdauer
entfallenden Bruttomietzinses (inkl.Ust), bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des
dreifachen Jahresbruttomietzinses.
Für den zweiten und jeden weiteren Bogen der Urkunde feste Gebühr von derzeit
13,-EUR♦ Vertragserrichtungskosten nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
3. Vermittlungsprovision
Vermittlung durch Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in
dem sich der Mietgegenstand befindet.
Höchstprovision zuzüglich 20% USt bei Vermietung von Haupt- oder Untermiete an
Wohnungen, Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen aller Art.
VERTRAGSDAUER VERMIETER MIETER unbestimmte Zeit/Frist
mehr als 3 Jahre3 Bruttomonatsmietzinse allenfalls +5% der besonderen Abgeltungen 2 Bruttomonatsmietzinse Frist 3 Jahre 3 Bruttomonatsmietzinse allenfalls +5% der besonderen Abgeltungen 1 Bruttomonatsmietzins bei Verlängerung auf mehr als 3 Jahre oder unbestimmte Zeit -
Ergänzung auf 2 Bruttomonatsmietzinse Gemäß §24 Makler VO ist für die Berechnung der Provisionsgrundlage die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebensowenig miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermietung von Mietverhältnissen einer Wohnung handelt, bei der nach mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf.
1. Vergebührung des Darlehenvertrages (§33 TP 8 GebG) 0,8%
bei Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre 1,5%
2. Grundbucheintragungsgebühr 1,2%
3. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung 0,6%
4. Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
5. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
6. Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
7. Vermittlungsprovision: darf den Betrag von 2% der Darlehenssumme nicht übersteigen,
sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß §15 Abs. 1 IMVO
steht.Über Detailbestimmungen bei Invest-Ablösen, Mietvertragsverlängerungen etc. informieren wir Sie gern im konkreten Fall. Vorstehende Informationen sind nur ein kleiner Auszug aus dem umfangreichen Gesetzeswerk.