Informations and links 

Übersicht

1.) Energieausweisvorlagegesetz
2.) Immobilienertragssteuer
3.) Liegenschaftsbewertung / Verkehrswertermigglung
4.) Erwerb einer Ferienimmobilie in Österreich
5.) Zweitwohnsitzabgabe
6.) Sonstiges


1.) ENERGIEAUSWEISVORLAGEGESETZ


Mit 1.Dezember 2012 ist das „Energieausweis-Vorlage-Gesetz“ in Kraft getreten. Dieses beinhaltet die Vorlagepflicht eines Energieausweises beim Verkauf und bei der Vermietung/Verpachtung von Gebäuden und Nutzungsobjekten um den Käufer, Mieter oder Pächter über die zu erwartenden Heizkosten und den thermischen Zustand des Gebäudes in Kenntnis zu setzen.

Die Kennwerte HWB und fGEE sind ab sofort auch in Inseraten anzuführen, d.h.: das Zuwiderhandeln gegen die Informationspflicht in Inseraten wird mit einer den Auftraggeber und den Immobilienmakler treffenden Verwaltungsstrafe von bis zu € 1.450,-- geahndet. Das Zuwiderhandeln gegen die Vorlage- und Aushändigungspflicht wird mit einer den Auftraggeber (Verkäufer/Vermieter) treffenden Verwaltungsstrafe von bis zu € 1.450,-- geahndet. Bereits erstellte Energieausweise (die nur HWB-Kennwert enthalten) behalten Ihre Gültigkeit 10 Jahre ab Ausstellungsdatum. Der Käufer bzw. Bestandnehmer, dem kein Energieausweis übergeben wurde, kann ab 01.12.2012 selbst einen Energieausweis erstellen lassen und dafür die angemessenen Kosten binnen 3 Jahren klagsweise geltend machen.


INFO-Website
 für das Energiausweisvorlagegesetz


2.) STEUERLICHE AUSWIRKUNG BEI VERÄUßERUNGEN

a) Veräußerungs- und Spekulationsgewinn (Immobilienertragsteuer)
Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden ab 01.04.2012 unbefristet besteuert. Bei Im-mobilien, die nach dem 31.03.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen „steuerver-fangenen Immobilien“, die ab dem 01.04.2002 (bzw. 01.04.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und „Altfällen“ zu unterscheiden.

„Steuerverfangene Immobilien“: 30% Steuer auf Veräußerungsgewinn
Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 01.04.2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 01.04.1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungs-kosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungs-maßnahmen aus, soweit diese nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berech-nung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden. Für Veräußerungen bis 31.12.2015 ist ein Steuersatz von 25% anzuwenden. Eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2 % pro Jahr kann ab 1.1.2016 nicht mehr geltend gemacht werden.

HINWEIS: Vor allem bei vermieteten Immobilien kann die Ermittlung des Veräußerungsgewinns im Regelfall nur im Zusammenwirken mit dem Steuerberater und Immobilienverwalter des Verkäufers ermittelt werden. Die Meldung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer hat durch den Parteienvertreter (Vertragserrichter) spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu erfolgen.

„Altfälle“: 4,2 % (bzw. 18 %) Steuer auf gesamten Kaufpreis
Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 01.04.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabset-zungen gem. § 28 Abs. 3 EStG 01.04.1997) wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlicher erzielter Kaufpreis) besteuert. Unter der gesetzlich vorgegebenen Annahme eines Veräußerungsgewinnes von 14% ergibt dies einen Steuersatz von
- 4,2 % vom Veräußerungserlös bzw.
- 18 % vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 01.01.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat.

Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 30 % zu ver-steuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen. Gem. § 20 Abs 2 EStG sind dann auch Verkaufsnebenkosten abzugsfähig.

b) Befreiung von der Immobilienertragsteuer

Hauptwohnsitzbefreiung
Wenn eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräu-ßerung gegeben ist, fällt keine Immobilienertragsteuer an.

Selbst erstellte Gebäude
Eine solche Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigen-schaft) gegeben: Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.

Weitere Ausnahmen
Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungs-verfahrens vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern so-wie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.

c)Teilabsetzbeträge und Spekulationsgewinn-Ermittlung
Bei Ermittlung des Spekulationsgewinnes von „steuerverfangenen“ Grundstücken müssen die begünstigt abgesetzten Teilbeträge für Herstellungsaufwendungen – neben den abgesetzten Instandsetzungszehnteln bzw. (ab 2016) Instandsetzungsfünfzehnteln – dem Spekulationsgewinn hinzugerechnet werden. Sie sind demnach gem § 30 Abs 3 EStG bereits im Spekulationsgewinn enthalten und daher mit dem besonderen Steuersatz von 30% besteuert.
Bei nicht mehr steuerverfangenen Grundstücken erfolgt anlässlich der Veräußerung von vermieteten Grundstücken bei Ermittlung des Veräußerungsgewinnes nach der Pauschalmethode (mit 4,2 % des Veräu-ßerungserlöses) eine Nachversteuerung in Form der Hinzurechnung in Höhe der Hälfte der in den letzten 15 Jahren vor der Veräußerung abgesetzten Herstellungsfünfzehntel (im Sonderfall auch Zehntel) mit dem Son-dersteuersatz von 30 %.

d) Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung
Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht
das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünf-zehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.

e) Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer
Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparatu-ren, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre anteilig zu berichtigen. Für bereits vor dem 01.04.2012 genutzte bzw. verwendete Anlagegüter gibt es aber eine Übergangsvorschrift, die einen neunjährigen Berichtigungszeitraum vorsieht. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfol-gers (z.B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20 % Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt wird.
Zu beachten sind jedoch die Auswirkungen des 1. StabilitätsG 2012 bei nicht fast ausschließlich zum Vor-steuerabzug berechtigenden Umsätzen eines Mieters. Es ist in jedem Fall zu empfehlen, die umsatzsteuer-rechtliche Situation im Detail vor der Kaufvertragserstellung mit einem Steuerexperten zu erörtern.

f) Verkauf von Waldgrundstücken
Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.



3.) LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG - VERKEHRSWERTERMITTLUNG


Informieren Sie sich über den derzeit erzielbaren Preis Ihrer Immobilie, zum günstigen Fixpreis. Unkompliziert, rasch und gnadenlos ehrlich bekommen Sie eine Einschätzung, welche den derzeitigen Wert der Liegenschaft wiederspiegelt.

Bei einer Liegenschaftsbewertung sind alle tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Außergewöhnliche oder persönliche Verhältnisse haben jedoch außer Betracht zu bleiben. Die Bewertung erfolgt nach dem Sachwertverfahren, wie ähnliche Objekte in gleicher Lage, Bauweise, Bauzustand, Alter und Erhaltungszustand im freien Verkehr gehandelt werden würden, da Einfamilienhäuser meist zur Eigennutzung verwendet werden und bei eigengenutzten Immobilien (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern) vom Käufer der Sachwert bezahlt wird und somit dieses Verfahren des adäquate Wertermittlungsverfahren darstellt.

Die Bewertung erfolgt nach den Bestimmungen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes und nach Maßgabe aller in vorstehender Beschreibung enthaltener wertbeeinflussender Merkmale und Feststellungen, sowie unter Bedachtnahme der Verhältnisse am Realitätenmarkt zum Stichtag.
Zur Erstellung einer Liegenschaftsbewertung verwenden wir die sehr zuverlässige Software der Firma R+S.


4.)
ERWERB EINER FERIENIMMOBILIE IN ÖSTERREICH 

Der Erwerb von Ferienimmobilien ist in Kärnten stark eingeschränkt. In den beliebten österreichischen Ferienregionen bedarf es für Österreicher sowie ihnen gleichgestellte EU-Bürger einer grundverkehrs-behördlichen Genehmigung.

Desweiteren ist es erforderlich, dass das entsprechende Objekt bzw. das Grundstück eine entsprechende Sonderwidmung im Flächenwidmungsplan aufweist. Auskünfte, ob ein Grundstück im Freizeitwohnsitzkataster enthalten ist, erteilen die Kärntner Gemeinden, Bezirksverwaltungsbehörden und die Kärntner Landesregierung. Gerne holen wir für Sie bei Interesse einer Liegenschaft in Kärnten diese Informationen ein.

Nicht-EU-Bürger brauchen grundsätzlich und in jeder Region Kärntens eine Genehmigung für den Erwerb einer Ferienimmobilie. 


5.) ZWEITWOHNSITZABGABE

INFO-Website für Zweitwohnsitzabgabe in Kärnten


6.) SONSTIGES

Informationen über Abgaben und Gebühren (Wasser, Kanal, Abfall), Orts- und Kurtaxen finden Sie in der Homepage des Villacher Bürgerservices unter: www.villach.at

Informationen über das Bundesland Kärnten: http://www.kaernten.at/de/

Informationen über diverse touristische Orte in Kärnten: 

Bad Kleinkirchheim
Region Villach - Faaker See -  Ossiacher See
Region Millstättersee
Region Wörthersee
etc.

Immobilien Consulting Ges.m.b.H. Villach u. Bad Kleinkirchheim - Tel.: +43 / 660 / 57 854 00; Tel.: +43 / 650 / 30 800 46;