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Tassa da pagare in caso di vendita di un immobile in Austria (Immobilienertragssteuer)

1. Utili di cessione e speculazione (imposta di rendita sugli immobili)
Dal 1.4.2012 sono soggetti a tassazione profitti di alienazione di beni immobili privati. Nel caso di immobili alienati dopo il 31.3.2012 è necessaria secondo la legge tributaria una distinzione tra “immobili acquistati a titolo oneroso” dal 1.4.2012 (in alcuni casi dal 1.4.1997) e “casi vecchi”.
“Immobili acquistati a titolo oneroso”: imposta del 25% sul profitto da utile di cessione
Immobili acquistati a partire dal 1.4.2002 (nonché dal 1.4.1997, in caso di destituzione parziale per oneri di costruzione) sono soggetti ad un’imposta unitaria sugli immobili del 30% sugli utili di cessione, cioè la differenza tra il prezzo d’acquisto e il prezzo di vendita. Spese di riparazione e costruzione suppletiva possono ridurre l’applicazione dell’imposta, purché non aventi validità fiscale in seguito. Sono da includere nel calcolo importi soggetti a detrazione fiscale relativi a costi di acquisto e costruzione e importi parziali soggetti a detrazioni fiscali per riparazioni, comprensivi della detrazione per gli ammortamenti esclusa dal calcolo di eventuali spese aggiuntive (si vedano sotto i dettagli). Per cessioni effettuate entro il 31.12.2015 si applica un’aliquota d’imposta del 25%. Una percentuale di inflazione pari al 2% all’anno non può più acquisire validità dopo il 1.1.2016.
NOTA: Specialmente nel caso di immobili dati in locazione, l’informazione sugli utili di cessione può essere comunicata solo a seguito di consultazione tra il commercialista e l’agente immobiliare del venditore.
L’annuncio e il rifiuto dell’imposta di reddito sugli immobili deve avvenire attraverso il rappresentante delle parti (costitutore del contratto) entro e non oltre il giorno 15 del secondo mese successivo alla data di acquisizione.
“Casi vecchi” dal 4,2 al 18% di imposte sul costo totale d’acquisto
Su immobili acquistati prima del 1.4.2002 (o in caso di riduzioni parziali valide secondo il § 28 par. 3 EStG 1.4.1997) si applicherà un valore d’imposta forfettario sul ricavato degli utili di cessione (effettivo valore di
acquisto). Per acquisizione di utili di cessione pari al 14% la legge tributaria prevede un’aliquota fiscale costituita da
– 4,2% sul ricavato degli utili di cessione nonché
– 18% sul ricavato degli utili di cessione in caso di passaggio di proprietà dal 1.1.1998 .
Su istanza è comunque possibile conteggiare l’utile di speculazione e tassarlo del 30% o in base alla tariffa dell’imposta sui redditi. Secondo il § 20 par. 2 EStG sono deducibili anche spese accessorie relative alla vendita.

2. Esenzione dall’imposta sugli immobili
A) Esenzione in base a residenza
L’esenzione ha luogo se un immobile ha maturato almeno due anni consecutivi come residenza prima della cessione o 5 anni consecutivi come residenza nel corso degli ultimi 10 anni prima della cessione.
B) Costruzioni per uso proprio
Tale esenzione si applica anche ad edifici costruiti per uso proprio (il cedente ha qualità di costruttore). Tali edifici non devono essere tuttavia stati utilizzati per ottenimento di profitti relativi ad affitto o locazione nei 10 anni precedenti la cessione.
C) Altre eccezioni
Ulteriori eccezioni nel calcolo dell’imposta sulla cessione si applicano in casi di procedure di permuta, di fusione o ricompensazione fondiaria, nonché sull’imputazione di imposte sui trasferimenti fondiari, sull’apertura di una fondazione, su successioni e donazioni nei 3 anni precedenti la cessione.

3. Riduzioni parziali e accertamento degli utili di speculazione
Nel caso di utili di speculazione sui terreni acquistati “a titolo oneroso”, gli importi parziali agevolati relativi a spese di costruzione devono essere sommati agli utili di speculazione, assieme ai decimi e/o (dal 2016) quindicesimi di esenzione per riparazioni.
Tali importi sono già compresi nell’utile di speculazione secondo il § 30, par. 3 EStG e perciò tassati con una relativa aliquota del 30%.
In caso di terreni non acquistati a titolo oneroso, in occasione della cessione di terreni affittati si applica una tassazione posticipata dopo l’accertamento degli utili di cessione in forma forfettaria (4,2% sul ricavato degli utili di cessione), sotto forma di importo extra del valore della metà dei quindicesimi (in casi speciali anche decimi) detratti nel corso dei 15 anni precedenti la cessione, con una tassa speciale del 30%.

4. Perdita della deduzione di decimi o quindicesimi
Se il venditore ha presentato richiesta di deduzione in importi parziali conformemente a § 28 comma 2, 3 e 4 EStG – legge sull’imposta sul reddito -1988 (deduzione in decimi e quindicesimi), per spese di riparazione e costruzione, il venditore e l’acquirente perdono il diritto alla deduzione dei decimi o quindicesimi non ancora aventi acquisito validità fiscale al momento della vendita.

5. Rettifica sull’imposta anticipata sul fatturato d’acquisto e imposta sulla cifra d’affari
Importi di imposta anticipata sul fatturato d’acquisto risultanti da spese di acquisizione e costruzione nonché da riparazioni di grossa entità, devono essere rettificati in percentuale entro i 19 anni successivi al trasferimento tra vivi. Per beni usati o fruiti prima del 1.4.2012 valgono regolamentazioni transitorie che prevedono periodo di rettifica di nove anni. Nel caso di utilizzo imprenditoriale a seguito di successione (es. immobili di rendimento come fabbricati multipiano) la rettifica sull’imposta anticipata può essere evitata pagando il 20% in più di IVA sul prezzo d’acquisto.
Nota: Sono da considerare gli effetti della prima legge di stabilità del 2012 sul fatturato del locatario dante diritto a detrazione dell’imposta anticipata. Si consiglia di rivolgersi ad un consulente fiscale esperto per discutere in dettaglio le condizioni legali relative all’imposta sul fatturato prima della stipula di un contratto di acquisto.

6. Vendita di beni fondiari boschivi
Le riserve latenti di legno esistente sono da considerare incluse e soggette a tassazione.

Legge sui consumatori

§ 30 b KSchG (1), legge sulla tutela del consumatore.

Prima della stipula del contratto di mediazione l’intermediario ha l’obbligo di fornire al committente, in quanto consumatore, con l’accuratezza di un intermediario immobiliare regolare, un sunto scritto dal quale risulti che lui interviene in qualità di intermediario e in cui siano indicate tutte le spese che potranno insorgere attraverso la stipula del contratto, compresa la provvigione di mediazione. L’ammontare della provvigione di mediazione deve essere riportato separatamente; in caso di un’eventuale relazione di parentela o economica tra le parti, quest’ultima va altresì riportata per iscritto, ai sensi del § 6 comma 4 terzo paragrafo della legge sulla mediazione immobiliare.
Se l’agente immobiliare può operare come doppio intermediario a fronte dell’usanza commerciale, si deve farvi riferimento in questo sunto. In caso di consistente cambiamento dei rapporti, l’agente immobiliare deve correggere il sunto di conseguenza. Se l’intermediario non adempie a questi doveri entro e non oltre la dichiarazione del committente ai sensi del contratto per l’affare procurato, si fa riferimento al § 3 comma 4 della legge sulla mediazione.

(2) L’agente immobiliare deve comunicare per iscritto al committente le informazioni necessarie secondo § 3 comma 3 della legge sulla mediazione. Rientrano in queste informazioni anche tutte le circostanze che sono essenziali per la valutazione dell’affare da procurare.

Tassa per la seconda casa

Altro

Informazioni per le tasse condominiali del comune

www.villach.at

www.ktn.gv.at

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